Series : สนุกกับอสังหาฯ

[เม่าสราญรมย์]

Series : สนุกกับอสังหาฯ

ผมต้องขออภัยจริงๆนะครับ จำชื่อคนแต่งไว้ไม่ได้
Credit มาจากพี่ท่านนึงใน Web Wealth-Society แต่คิดว่าน่าจะเป็น คุณ นรา รัตน์นราทร (ถ้าผิดพลาดประการใด ขออภัยไว้ ณ ที่นี้ด้วยครับ)

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #1 – ค้นหาตัวเอง

หลังจากที่ใช้เวลาในรั้วมหาวิทยาลัย 4 ปี ผมก็จบออกมาเพื่อหางานทำ ตามประสาเด็กจบใหม่ทั่วไป
ซึ่งจากการที่มีเกรดที่น้อยเพียง 2 กว่าๆ ก็ทำให้ไม่สามารถเลือกงานได้มากมัก สุดท้ายผมก็ได้มาทำงานกับรุ่นพี่
ด้านรับเหมาก่อสร้าง ชีวิตในการทำงานกับผู้รับเหมาก็ทำให้ผมได้เรียนรู้ระบบการทำงานก่อสร้าง การควบคุมงาน
การอ่านแบบก่อสร้าง การประสานงานกับผู้รับเหมาอื่น

สิ่งที่ได้จากการทำงานนั้นนอกเหนือจากความรู้ก็ทำให้เราได้เรียนรู้การทำงานจริง ความกดดันจากการทำงาน การสัมผัส
และเข้าใจชีวิตของผู้ใช้แรงงาน ได้เห็นแนวคิดและวิธีคิดของคนหลากหลายระดับทั้ง คนงานใช้แรงงาน คนที่เป็นเซลล์ โฟร์แมน ผู้รับเหมา
วิศกรคุมงาน วิศวกรโครงการ ตัวแทนเจ้าของโครงการ ซึ่งจุดนี้เองก็ทำให้ผมมองเห็นว่าแต่ละคนก็มีวิธีคิดและเป้าหมายในชีวิตแตกต่างกัน
ออกไปอย่างสิ้นเชิง บางคนมีเป้าหมายแค่ให้มีกินมีใช้ในหนึ่งวันก็พอแล้ว บางคนอยากก้าวหน้าในอาชีพการงาน บางคนอยากทำธุรกิจเป็น
ของตนเอง


จนทำให้ผมเริ่มกลับมาคิดว่าจริงๆแล้วนั้น ตัวเราเอง มีเป้าหมายอะไรในชีวิตกันแน่ คิดไปคิดมาก็คิดว่าเราก็น่าจะเริ่มลงทุนทำอะไรสักอย่าง
บ้าง ผมจึงเริ่มศึกษาเรื่องการลงทุน ซึ่งก็มีทั้ง การลงทุนในหุ้น กองทุนรวม ประกันชีวิต เงินฝาก ทองคำ อสังหาฯ หลังจากใช้เวลาศึกษาและ
ทดลองปฏิบัติในการลงทุนสักระยะ ก็จึง ค้นพบตัวเองว่า เราเริ่มมีความสนุกในการลงทุน ในอสังหาฯ
และก็เห็นด้วยนักลงทุนหลายท่านมีความถนัดในการลงทุนที่แตกต่างกัน ดังนั้น ผมจึงเริ่มคิดว่าทำอย่างไรให้เราได้มีโอกาส
สัมผัสและเข้าใจวิธีการคิดของนักลงทุนในอสังหาฯ เพื่อให้สามารถ เดินตามรอย นักลงทุนเหล่านั้นให้ได้

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #2 – เดินตามรอย

หลังจากที่ผมเกิดความสนใจด้านการลงทุนในอสังหาฯ ผมจึงคิดว่าน่าจะมีแนวทางในการพัฒนาความคิดด้านการลงทุน 2 รูปแบบคือการศึกษาค้นคว้าด้วยตนเองซึ่งผมได้ศึกษาและปฏิบัติมาบ้างแล้ว กับอีกรูปแบบนึงคือกาศึกษาพฤติกรรม แนวคิด วิธีการคิด ของนักธุรกิจ นักลงทุนด้านอสังหาฯ ว่าเขามีกระบวนการในการลงทุนอย่างไร โดยการพาตัวเองเข้าไปอยู่ในสภาพแวดล้อมการทำงานด้านอสังหาฯ เพื่อจะให้เกิดการพัฒนาจากการเดินตามรอยผู้ชำนาญและเชี่ยวชาญ โดยต่อมาผมจึงได้มีโอกาสมาทำงานด้านงานขายอุปกรณ์ที่มีกลุ่มลูกค้าเป็นบริษัท ก่อสร้าง โรงงาน และ บริษัทที่ลงทุนด้านอสังหาฯ


ดังนั้นหากมองว่าตัวเราไม่ได้จบบริหาร หรือ เป็นวิศวรกรด้านก่อสร้าง นั้น แต่สนใจอยากทำธุรกิจด้านอสังหาฯนั้น แล้วเกิดคำถามว่า เรามีความจำเป็นต้องกลับไปเรียน บริหาร หรือต่อ ปริญญาโทด้านอสังหาริมทรัพย์แค่ไหน ในความเป็นจริงจากประสบการณ์ส่วนตัวของผมพบว่า แม้แต่ผู้ที่เป็นวิศวกรคุมโครงการในบริษัทอสังหาฯใหญ่ๆ ก็ไม่ได้ให้ความสนใจและมีความรู้ด้านอสังหาฯ ทุกคน เพราะสิ่งแรกที่ต้องมีคือความรู้ด้านการก่อสร้าง จึงทำให้หลายคนไม่จำเป็นต้องมีความรู้ในการลงทุนด้านอสังหาฯเลย นอกเสียจากว่าเขาให้ความสนใจ และศึกษากับแนวคิดด้านการลงทุนด้วยตนเอง

ในความเห็นส่วนตัวผมจึงมองว่า การที่เราได้เรียนมาในสายงานที่ใกล้เคียงกับงานที่เราทำก็จะทำให้เราสามารถต่อยอดการทำงานได้ง่ายขึ้น แต่การเรียนรู้นั้นไม่ได้จบแต่เพียงในสถาบันการศึกษา ซึ่งเรายังสามารถศึกษาค้นคว้าได้ด้วยตนเอง ขึ้นอยู่กับความชอบ ความสนใจ ความใส่ใจในตัวของเราเป็นส่วนใหญ่


ซึ่งผมจึงมองว่าไม่ว่าจบการศึกษาด้านใดมาก็สามารถสนุกกับการลงทุนในอสังหาฯได้ โดยเราอาจจะเริ่มลงทุนจากเงินมูลค่าไม่มากตามกำลังทรัพย์ที่เรามี หรืออาจจะไปทำงานในบริษัททำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อพยายามแกะรอยแนวความคิดในการลงทุน อาทิเช่น หากจบบัญชี หรือจบฝ่ายบุคคล ก็สามารถไปทำงาน ด้านบัญชีหรือด้านบุคคลในบริษัทอสังหาฯได้ หรือหากจบอะไรก็ได้ทั่วๆไป ที่แน่ๆคือสมัครในตำแหน่งพนักงานขายอสังหาฯได้เช่นกัน โดยเราจะได้ความรู้มากขึ้น หากเราใส่ใจ ค้นหา สังเกต สอบถาม งานด้านอื่นๆในบริษัทด้วย ไม่ใช่ให้ความสนใจแค่เพียงงานที่เราทำอย่างเดียว

ต่อมาผมก็มีโอกาสได้ย้ายมาทำงานในบริษัทต่างชาติที่ลงทุนในอสังหาฯโดยตรง ซึ่งก็มีโอกาสในควบคุมดูแลงานโครงการ แต่ก็อย่างที่ทราบ ผมขอหัวหน้างานให้ทำงานบางส่วนนอกเหนือจากการควบคุมโครงการด้วย เพื่อที่จะได้เห็นมุมมองภาพกว้างของบริษัท ส่วนงานไหนที่เราไม่ได้ทำก็จะพยายามไปสอบถามจากเพื่อนร่วมงานในแผนกอื่นๆ ว่าเขาต้องทำอะไรบ้าง เพื่อให้เราสามารถ เดินตามรอย การทำงานด้านอสังหาฯได้ชัดเจนขึ้น

จนมาวันหนึ่ง ผมได้นำข้อมูลการสำรวจตลาดทำเลคอนโด อพาร์ทเม้น และโรงแรม ในทำเลที่บริษัทให้ความสนใจลงทุนไปให้กับเจ้าของบริษัท โดยหลังจากนั้นไม่นาน ผมก็ได้มีโอกาส ไปดูทำเลพร้อมกับเจ้าของบริษัท ซึ่งมันทำให้ผมเห็นพฤติกรรมคนที่สนใจลงทุนว่า เขาให้ความสนใจในการหา ทำเล เรียกได้ว่าเข้าสายเลือดเลยก็ว่าได้ ชนิดที่ว่าผมก็ชอบดูทำเลที่ดินต่างๆพอสมควรแล้ว แต่ที่ผมได้มีโอกาสไปศึกษาหาทำเลเพื่อทำข้อมูลนั้น เรียกได้ว่าไป หาดูทำเล ที่ดินเยอะมากๆ ซึ่งก็ทำให้ผมเข้าใจวิธีการคิด และความสนุกในการลงทุนในอสังหาฯมากยิ่งขึ้น ครั้งหน้าเรามาลองดูกันว่า การหาทำเลของนักลงทุนรายใหญ่นั้น เขามีกระบวนการและวิธีการอย่างไรบ้าง

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #3 – หาทำเล ตอนที่ 1

พฤติกรรมอย่างหนึ่งที่ของนักพัฒนาอสังหาฯ มักจะต้องปฏิบัติ อยู่เสมอๆนั้นคือ การศึกษาข้อมูล ใน การหาทำเล เพื่อทำโครงการ ซึ่งจากประสบการณ์ที่ผมเคยได้ทำงาน หรือมีเพื่อนๆที่ทำธุรกิจด้านนี้ ผมสังเกตเห็นว่า การหาทำเลนั้นถือเป็นความสนุก ความสุข ของนักลงทุนในอสังหาฯ เพราะแม้ว่าบางครั้งไม่ได้มีเจตนา หรือเงินทุนเพียงพอในทำเลบางแห่ง เนื่องจากเป็นที่ดินผืนใหญ่มากๆ แต่การที่ได้ติดตาม สำรวจที่ดินนั้น ก็ทำให้รู้สึก ตื่นเต้น และมีความสุขเป็นอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตามการไปเสาะหา สำรวจ ทำเลนั้น ก็ใช่ว่าจะไปดูทุกๆแห่งที่ผ่านเข้า เพราะมักจะมีตัวช่วยในการสำรวจ ทำเล เสมอ ซึ่งหลายๆคนคงอยากทราบว่า ตัวช่วยในการหาทำเล ของนักธุรกิจ และนักลงทุนในอสังหาฯ หลายใหญ่ๆนั้น มีตัวช่วยอย่างไรบ้าง

เจ้าของที่ดิน - เนื่องจากเจ้าของที่ดินบางแห่งที่เป็นทำเลทอง หรือ เป็นที่ดินผืนใหญ่ ซึ่งอาจเป็นการได้รับมรดกมา หรือเจ้าของที่เดือดร้อนเรื่องเงิน ก็มักจะเดินเข้ามาหานายทุนที่พัฒนาด้านอสังหาฯ อันเนื่องจากหากเป็นที่ดินที่อยู่ในทำเลทอง หรือเป็นที่ดินผืนใหญ่ๆนั้น การที่จะหาคนที่มีกำลังซื้อนั้นค่อนข้างจะยาก เพราะจำเป็นต้องใช้เงินทุนที่สูง ดังนั้นนักพัฒนาอสังหาฯจึงมักมีโอกาสได้เห็นที่ดินแปลงสวยๆอยู่เสมอๆ และก็สามารถต่อรองราคาซื้อได้อีกด้วย เนื่องจากผู้ขายมีความต้องการขายมาก



นายหน้า - ก็เป็นอีกหนึ่งตัวช่วยในการเข้ามาพบกับนักลงทุน การเป็นนายหน้านั้นจะต้องมีข้อมูลหลักๆ 2 ด้านคือข้อมูลการซื้อและการขาย ข้อมูลในด้านการซื้อนั้นก็คือว่าจะต้องไปสืบเสาะหาข้อมูลของอสังหาฯแปลงนั้นๆว่ามีรายละเอียดอย่างไร เพราะในบางครั้งเจ้าของที่ดินไม่ได้รู้จักกับนายทุนโดยตรง นายหน้าก็มีหน้าที่เป็นตัวประสานติดต่อ ศึกษา คัดกรองข้อมูลของอสังหาฯนั้น หลังจากนั้นก็ต้องมีข้อมูลด้านการขาย กล่าวคือ การที่ต้องทำความรู้จักกับเหล่านายทุนให้มากๆ เพื่อเพิ่มช่องทางในการขายโดยเฉพาะหากเป็นที่ทำเลทองและผืนใหญ่นั้น นายหน้าจะต้องพยายามติดต่อกับนักพัฒนาอสังหาฯโดยตรงหรือผู้ที่มีอำนาจตัดสินใจ เพราะหากไม่ได้ทำความรู้จัก หรือคุ้นเคยกันมากนัก ก็อาจจะทำเสียเวลาในการติดต่อผ่านคนกลางหลายทำให้เสียเวลามาก

ในความเป็นจริงโดยทั่วๆไปนั้น การซื้อขายอสังหาฯมูลค่าสูงๆ ทั้งทำเลดีๆ หรือ พื้นที่ใหญ่นั้น การซื้อขายผ่านนายหน้านั้นถือว่ามีข้อดีหลายด้าน ซึ่งโดยมากคนส่วนใหญ่มักจะคิดว่านายหน้าไม่เห็นต้องทำอะไรเลยรอแต่รับค่า คอมมิชชั่น แต่จริงๆแล้วจากประสบการณ์ผมที่เห็นนายหน้าเก่งๆนั้นจะทำให้เกิดผลประโยชน์ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

ในด้านผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเองนั้น ดังที่กล่าวในตอนต้นก็คือการทำให้สามารถประสานติดต่อกับนายทุนได้ง่ายขึ้น เพราะหากต้องการขายอสังหาฯมูลค่าสูงๆ นั้นบางครั้งเจ้าของที่ก็ไม่รู้จะติดต่อนายทุนอย่างไร และถึงแม้ติดต่อได้แล้วก็ไม่รู้ว่าเป็นคนที่ตัดสินใจซื้อได้จริงหรือไม่ รวมถึงนายหน้ามักจะช่วยขายอสังหาฯให้เจ้าของที่ได้ในมูลค่าสูงๆ เพื่อต้องการคอมมิชชั่น เจ้าของที่จึงได้รับผลประโยชน์ในส่วนนี้ไปด้วย

ในด้านผู้ซื้อหรือนายทุนนั้น เชื่อหรือไม่ว่าหากเราเป็นนายทุนจะมีผู้พยายามมาติดต่อเพื่อเสนอขายอสังหาฯอยู่เรื่อยๆ เป็นจำนวนมากดังนั้นซึ่งบางครั้งทำให้เสียเวลาในการคัดกรอง อสังหาฯบางแห่งก็ดีบ้างไม่ดีบ้าง แล้วหากต้องไปสำรวจดูทุกๆแห่งก็จะทำให้เสียเวลาเป็นอย่างมาก ดังนั้น ก็เป็นที่น่าเห็นใจว่านักลงทุนหรือ นักพัฒนาอสังหาฯบางท่านมักไม่ค่อยให้เจ้าของที่ดินบางแห่งเข้าพบหรือติดต่อ จึงจำเป็นต้องผ่านทีมงานคัดกรอง หรือ นายหน้าเท่านั้น

จากประสบการณ์ส่วนตัวผมเคยเห็นนักพัฒนาอสังหาฯที่นัดติดต่อกับนายหน้าเพื่อไปศึกษาทำเล โดยที่ขับรถไปสำรวจดูทำเลเป็น สิบๆแห่งภายในหนึ่งวัน
โดยที่แต่ละแห่งนั้น นายหน้าจะมีข้อมูลอธิบายรายละเอียดของอสังหาฯแต่ละแห่งอย่างละเอียดเช่น ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ขนาดพื้นที่เท่าไหร่ ห่างจากแหล่งชุมชนเท่าไหร่ มีสาธารณูปโภคไหม สามารถพัฒนาอสังหาฯในรูปแบบใดได้บ้างอาทิเช่น คอนโด อพาร์ทเม้นท์ หมู่บ้านจัดสรร ตลาด อาคารพาณิชย์ เป็นต้น และหากต้องทำพัฒนาในรูปแบบใดนั้น ในพื้นที่ข้างเคียงละแวกเดียวกัน มีการแข่งขันมากน้อยเพียงใด หากทำออกมาแล้วควรตั้งราคาขายหรือราคาเช่าเท่าใด ซึ่งหากนายทุนต้องไปศึกษาหาข้อมูลด้วยตัวเอง ก็จะทำให้เสียเวลาเป็นอย่างมาก กว่าที่จะรวบรวมข้อมูลอย่างละเอียดได้ครบถ้วน

ครั้งต่อไปผมจะมาเล่าต่อเกี่ยวกับตัวช่วยอื่นๆของนักพัฒนาอสังหาฯ ว่ามีตัวช่วยใดเพิ่มเติมอีกบ้างใน การหาทำเล

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #4 – หาทำเล ตอนที่ 2

จากเนื้อหาครั้งที่ผ่านมาเกี่ยวกับการ หาทำเล ของนักพัฒนาอสังหาฯนั้น นอกจาก เจ้าของที่ดิน และนายหน้าค้าอสังหาฯแล้ว จากประสบการณ์ส่วนตัวเท่าที่เคยเห็นก็จะมีตัวช่วยอื่นๆอีก


กรมที่ดิน - หลายท่านอาจจะสงสัยว่าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินนั้นสามารถเป็นผู้ช่วยในการหาทำเลได้อย่างไร ตามที่เคยเล่ามาก่อนหน้านี้ว่า หากเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในทำเลดีๆที่มีมูลค่าสูงๆนั้นมักจะพยายามติดต่อกับนักพัฒนาอสังหาฯที่เป็นนายทุน แต่ในทางกลับกันนั้น หากนักพัฒนาอสังหาฯ ไปสำรวจและสนใจอสังหาฯบางแปลงที่น่าสนใจในการลงทุน การที่เราจะค้นหาข้อมูลเพื่อติดต่อกับผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์นั้น ในเบื้องต้นเราอาจสอบถามกับร้านค้า หรือผู้คนที่อาศัยอยู่บริเวณใกล้เคียง อย่างไรก็ตามข้อมูลที่ได้มานั้นก็จะเป็นข้อมูลจากการบอกเล่า ซึ่งบางครั้งมีการ โอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็น การซื้อ-ขาย ยกให้ บังคับยึดทรัพย์ ผู้ครอบครองเสียชีวิตกรรมสิทธิ์จึงตกไปยังทายาท ก็จะทำให้ข้อมูลที่ได้จากการบอกเล่านั้นไม่สามารถยืนยันข้อมูลได้อย่างชัดเจน ดังนั้นหากเราต้องการข้อมูลหลักฐานที่ชัดเจนเกี่ยวกับผู้ครอบครองนั้น ทางเดียวที่จะทำได้คือการไปค้นหาเทียบเคียงระวางที่ดิน เพื่อดูชื่อผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์โฉนด

ดังนั้นกรมที่ดินจึงเป็นตัวช่วยสำคัญประการหนึ่งในการค้นหาทำเล อย่างไรก็ตามการติดต่อประสานงานกับเจ้าหน้าที่ทางราชการนั้น ก็เป็นที่ทราบกันดีว่า อาจจะมีขั้นตอนยุ่งยาก ดังนั้นนักพัฒนาอสังหาฯจึงมักมีทีมงานในการประสานงานติดต่อกับเจ้าหน้าที่ที่ดินโดยเฉพาะ เนื่องจากต้องใช้ทั้งความคุ้นเคย กลยุทธ ระเบียบ ขั้นตอน ในการประสานงานเพื่อให้ได้ข้อมูล มิเช่นนั้น จากตัวช่วย บางครั้ง ก็อาจจะก็เป็นตัวถ่วงก็เป็นได้

เจ้าหน้าที่ธนาคาร - ก็ถือว่าเป็นตัวช่วยที่น่าสนใจเพราะโดยทั่วไป เจ้าหน้าที่ธนาคารก็มีหน้าที่ทำธุรกรรมด้านการเงิน แต่สำหรับในส่วนของทรัพย์สินของธนาคารนั้น จะมีแผนกดำเนินการขายทรัพย์ที่ธนาคารยึดมาจากลูกหนี้ ดังนั้นเจ้าหน้าที่ธนาคารที่รับผิดชอบดูแลงานด้านนี้จะทำหน้าที่คล้ายกับ นายหน้าขายอสังหาฯ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีกลุ่มลูกค้าที่เป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ในมือ เพื่อที่จะสามารถนำเสนอขายอสังหาฯที่มีมูลค่าสูงได้ ซึ่งก็เป็นที่แน่นอนว่านักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ๆ มักจะได้รับการติดต่อเพื่อเสนอขายอสังหาฯทำเลดีๆ เป็นลำดับแรกๆ


การประมูล – ช่องทางการประมูลซื้ออสังหาฯจากกรมบังคับคดีก็เป็นอีกช่องทางหนึ่งที่นักพัฒนาอสังหาฯ มักจะสนใจอยู่เสมอๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประมูลซื้อทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงๆ นั้นมักจะมีคนเข้าร่วมแข่งขันสู้ราคาจำนวนน้อยราย แต่เป็นที่ทราบกันว่าข้อมูลรายละเอียดในสำหรับอสังหาฯที่มีการประมูลกันนั้น มีจำนวนมาก ดังนั้นจึง นักพัฒนาอสังหาฯจะต้องมีการกรองข้อมูลหรือมีทีมงานที่ช่วยหารายละเอียดเพื่อคัดกรองอสังหาฯที่น่าสนใจไว้ก่อน หลังจากนั้นก็ต้องดำเนินการค้นหา ศึกษา และเก็บข้อมูลจากการสำรวจอสังหาฯนั้นๆ ก่อนเข้าประมูลด้วยเช่นเดียวกัน ซึ่งขั้นตอนดังกล่าวก็เป็นขั้นตอนที่ต้องอาศัยเวลาในการศึกษา รวบรวมข้อมูล มากพอสมควรเช่นกัน แต่อย่างไรก็ตามโดยส่วนตัวผมมองว่าการเข้าประมูลสู้ราคานั้น ถือว่ามีความเป็นธรรมและทัดเทียมกับนักลงทุนทุกๆราย เนื่องจากต้องเข้าสู้ราคาบนพื้นฐาน กติกาเดียวกันทุกๆราย


นอกจากนี้ การมองหาทำเลดีๆ ใช่ว่าจะมีเพียงแต่นักพัฒนาอสังหาฯเท่านั้น นักลงทุนรายย่อยหรือผู้สนใจก็สามารถได้รับโอกาสดีๆได้เช่นกัน โดยอาจจะต้องทำการบ้านในการศึกษาหาทำเลมากกว่าเนื่องจาก ตัวช่วยเก่งๆในการหาทำเลมีน้อยกว่านายทุน แต่จากประสบการณ์ส่วนตัวผมกลับมองว่า
ความแตกต่างระหว่างนักพัฒนาอสังหาฯกับนักลงทุนรายย่อยในการหาทำเลนั้น อยู่ที่ วิธีการคิดในการหาทำเล

ดังนั้นวิธีการคิดในการหาทำเลที่ถูกต้องก็สามารถพัฒนาโอกาสและตัวช่วยในการหาทำเลได้เช่นกัน
สำหรับ อาทิตย์หน้าเราลองมาดูกันว่า วิธีการคิดเพื่อให้ ได้มาซึ่งทำเล ของนักพัฒนาอสังหาฯนั้นมีแนวความคิดอย่างไรกันบ้าง

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #5 – หาทำเล ตอนที่ 3

สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่สนใจในการหาทำเลเพื่อลงทุนในอสังหาฯนั้น แม้ว่าอาจจะไม่มีตัวช่วยได้เท่ากับนักลงทุนรายใหญ่ๆ แต่ก็อย่ามองข้ามไปว่า นักลงทุนทุกๆคนต้องมีการเริ่มต้น ซึ่งก็คือ นักลงทุนหลายๆคนก็ต้องเริ่มจากการลงทุนจากมูลค่าที่น้อยๆ ดังนั้นผมจึงมองว่าแม้ว่านักลงทุนที่ประสบความสำเร็จจนกลายเป็นนักพัฒนาอสังหาฯที่สามารถ สร้างและพัฒนาอสังหาฯที่มีมูลค่าสูง ขึ้นไปได้นั้น แต่กระบวนการคิดและวิธีคิดในการลงทุนก็ไม่น่าจะแตกต่างจากเดิมเท่าไหร่

จากการสังเกตนักพัฒนาอสังหาฯหลายๆท่านที่อยู่รอบตัวนั้น พบว่า มักจะมีความสนใจในการหาทำเลเป็นอย่างมาก บางครั้งต้องขับรถเพื่อไปดูทำเล ที่มีคนแนะนำว่าน่าสนใจ ขับผ่านถนนเล็ก หรือ ฝายกั้นน้ำ เข้าไปดู ซึ่งก็เป็นที่แน่นอนว่าอาจจะเป็นทำเลที่อยู่ลึกและไม่น่าสนใจ แต่หากได้ตัดสินใจเพื่อจะไปดูทำเลดังกล่าวแล้ว ต่อให้ต้องขับไปลึกแค่ไหน ก็จะไม่ขับกลับหากไม่ไปให้เห็นด้วยตัวเอง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสนใจ ความตั้งใจ และความสนุกในการค้นหาทำเลของนักพัฒนาอสังหาฯนั้นๆ

อีกประการที่สำคัญสำหรับวิธีการคิดในการหาทำเลของนักพัฒนาอสังหาฯ ก็คือ การให้ความสำคัญกับแนวทางการพัฒนาอสังหาฯมากกว่ามูลค่าของอสังหาฯ เพราะหากให้ความสำคัญแค่เพียงว่า เรามีเงินไม่มาก หรือมูลค่าของอสังหาฯแพง ก็จะเท่าให้เราหยุดคิดที่จะพัฒนาต่อแต่จากประสบการณ์ส่วนตัว พบว่า นักพัฒนามักจะพิจารณาว่าจะนำเงินทุนที่มีอยู่มาใช้อย่างไรให้เกิดประสิทธิภาพ และหากเงินทุนไม่พอเพียงแต่พิจารณาทำเลดังกล่าวแล้วเห็นว่า มีแนวทางพัฒนาเพื่อให้เกิดโครงการได้ ก็จะพยายามหาแหล่งเงินทุนมา หรือหากหามาไม่ได้ในขณะนั้นก็มักจะติดตามดูทำเลดังกล่าวอยู่เป็นระยะๆ เพื่อรอคอยจังหวะเวลาที่เหมาะสม

ดังนั้น นักพัฒนาอสังหาฯหลายๆท่านจึงไม่มองเรื่องราคา แต่ให้ความสำคัญกับแผนการทำงาน ซึ่งพร้อมที่จะซื้ออสังหาฯราคาสูงหากยังมีความสามารถทำกำไรในอสังหาฯทำเลนั้นๆได้ การเฝ้าดูทำเลอสังหาฯจึงเปรียบเสมือนการพิจารณา และรอคอยจังหวะเพื่อให้เกิดการลงทุนในอนาคต

ฉะนั้น นักลงทุนรายย่อย ก็สามารถค้นหา ทำเลได้เพื่อนำมาเป็นข้อมูลในการพิจารณา วางแผนการลงทุน จากงานนิทรรศการณ์ ตามศูนย์แสดงนิทรรศการร์ หรือ เป็นนิทรรศการณ์ที่จัดขึ้เองจากสถาบันการเงิน จากเว็บไซต์ นายหน้าของอสังหาฯ เว็บไซต์กรมที่ดิน ได้เช่นกัน หลังจากนั้นจึงมาให้ความสำคัญกับการวางแผนในการลงทุน

ซึ่งครั้งหน้าเราจะมาพูดกันว่า การหาข้อมูลและสำรวจตลาด นั้น ควรจะมีข้อมูลใดบ้างมาใช้ประกอบในการวางแผนการลงทุน

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #6 – สำรวจตลาด

โดยทั่วไปแล้วไม่ว่าจะเป็นการ สำรวจหาข้อมูล เพื่อทำโครงการขนาดใหญ่ หรือ การทำบ้านเช่าหรือคอนโดหลังเล็กๆนั้น ก็จะพิจารณาจากหลักการเดียวกัน ทำให้ปัจจัยด้านการเงินไม่มีผลต่อความได้เปรียบหรือเสียเปรียบในการลงทุน เพราะนักลงทุนทุกคนต้องหาข้อมูลการลงทุนเหมือนๆกัน พูดอย่างง่ายๆคือ ทุกคนต้องลงเล่นเกมส์การลงทุน ในกระดานลงทุนที่มีกฎ กติกา เดียวกันในการวิเคราะห์การลงทุน แต่อาจจะมีการแตกต่างกันบ้าง แค่ตัวช่วยในการหาข้อมูล และ การต่อรองราคาเพื่ออสังหาฯแปลงใหญ่

หลังจากที่เราเริ่มเรียนรู้กระบวนการและวิธีคิดในการหาทำเลแล้ว ครั้งนี้เราก็ควรเริ่มศึกษาว่าการหาข้อมูล เพื่อประกอบการตัดสินใจในการเลือกทำเลนั้น ควรจะมีการสำรวจตลาดเพื่อให้ได้ข้อมูลประเภทใดมาบ้าง

ความต้องการของตลาด ในทำเลนั้นๆ กล่าวคือ เราต้องหมั่นสำรวจทำเล เพื่อสังเกตการพัฒนาอสังหาฯ ต่างๆในละแวกนั้น ว่า มีจำนวนเซอร์วิสอพาร์เม้นท์ คอนโดมิเนียม โรงแรม โกดัง โรงงาน โครงการหมู่บ้าน อาคารพิชย์ มากน้อยเพียงใด เพื่อให้ได้ข้อมูลในการวิเคราห์ว่าเราควรจะลงทุนในอสังหาฯอย่างไร เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดย่านนั้น

การประเมินศักยภาพในอนาคต เพื่อให้เราสามารถเห็นภาพ การเจริญเติบโตของอสังหาฯในละแวกนั้นทั้งในระยะสั้นและระยะยาว เพื่อให้สามารถวางแผนการลดทุนให้เป็นไปแนวทางการพัฒนาอสังหาฯละแวกนั้น อาทิเช่น หากในอนาคตอันใกล้จะมีการดำเนินการพัฒนาสาธรณูปโภค อาทิเช่น การตัดถนน สร้างสะพาน ขยายเขตการไฟฟ้า ประปา ก็มักจะทำให้มูลค่าอสังหาฯบริเวณดังกล่าวมีมูลค่าเพิ่มขึ้น หรือว่าการเพิ่มขึ้นของโรงงานอุตสาหกรรม ก็จะเป็นปัจจัยให้มีคนต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อให้ใกลักับสถานที่ทำงานมากขึ้น

แต่ผู้ที่อยู่อาศัยที่ต้องการบรรยากาศธรรมชาต มีอากาศที่บริสุทธิ์ก็จะมีลดน้อยลง ดังนั้น อสังหาฯที่จะพัฒนาขึ้นมาก็ต้องให้สอดคล้องกับการอยู่อาศัยเพื่อใช้ชีวิตในการทำงาน มากกว่า ที่อยู่อาศัยเพื่อใช้ชีวิตรูปแบบครอบครัว เป็นต้น

จำนวนคู่แข่ง หลังจากเราเริ่มจะเข้าใจและความต้องการของประเภทอสังหาฯที่เป็นที่ต้องการในตลาดแล้ว เราต้องเริ่มลงลึกในรายละเอียด เกี่ยวกับอสังหาฯที่มีอยู่ในย่านนั้นเพื่อประเมินคู่แข่ง ในการพัฒนาอสังหาฯ และสามารถนำข้อมูลมาวิเคราะห์หาความแตกต่างและจุดแข็งของอสังหาฯที่เราต้องการลงทุนเพื่อเพิ่มให้การลงทุน มีโอกาสประสบความสำเร็จมากขึ้น พร้อมพิจารณาสาธรนูปโภคทั้ง สโมสร ร้านค้า สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ระบบรักษาความปลอดภัย ทีจอดรถ

การตั้งราคา ทั้งในเรื่องการสำรวจ ราคาซื้อ-ขาย ราคาค่าเช่า ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค ค่าเก็บขยะ เพื่อให้เราประเมินการวางตำแหน่งอสังหาฯ ให้สอดคล้องกับราคาและตรงกับกลุ่มเป้าหมายในการพัฒนาอสังหาฯนั้นๆ

รูปลักษณ์และการใช้สอยของอสังหาฯ ก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่จำเป็นต้องมาพิจารณา ทั้งในเรื่องรูปลักษณ์อาคาร วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างแต่ละส่วน การกำหนดวางแปลนสำหรับพื้นที่ใช้สอย

มูลค่าการอสังหาฯ เป็นการประเมินเบื้องต้นสำหรับต้นทุนในการลงทุน ทั้งด้านก่อสร้าง การตกแต่ง ฯลฯ

ซึ่งปัจจัยข้างต้นเป็นเพียงปัจจัยหลักๆ บางส่วนที่ควรสำรวจเพื่อนำมาพิจารณาในการลงทุนก่อนที่จะนำข้อมูลทั้งหมดมาวิเคราะห์เพื่อศึกษา ความเป็นไปได้ของโครงการ โดยข้อมูลที่นำมาวิเคราะห์มีมากเท่าใดก็จะสามารถช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนได้เท่านั้น

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #7 –ความเป็นไปได้ของโครงการ

หลังจากที่ผ่านการสำรวจตลาดโดยการพยายามรวบรวมข้อมูลในการทำโครงการอสังหาฯมาให้มากที่สุดแล้วนั้น ขั้นตอนต่อไปคือ การนำข้อมูลมาวิเคราะห์เพื่อศึกษา ความเป็นไปได้ของโครงการ ซึ่งหากทำการวิเคราะห์โครงการแบบละเอียดนั้น อาจจะต้องใช้ผู้ชำนาญด้านนี้โดยเฉพาะหรือ นักการเงินที่เก่งๆ เพื่อให้ได้ข้อมูลอัตราส่วนทางการเงินในหลายๆด้าน

อย่างไรก็ตามในส่วนตัวผมก็ไม่ได้เรียนมาทางด้านการเงินโดยตรงแต่อาศัยจากความชอบและสนใจจึงศึกษาด้วยตัวเองในบางประเด็นจึงขอนำประสบการณ์ส่วนตัว มาบอกเล่าอย่างง่ายๆก็คือ รายรับ-รายจ่าย ต้อง กำไร เพราะหากขาดทุนก็ไม่มีความจำเป็นต้องทำโครงการ คือ ความเป็นไปได้ของโครงการไม่มี ดังนั้นจะเห็นได้ว่าเราต้องมีข้อมูลอย่างน้อยๆ 2 ส่วนคือ รายรับ และ รายจ่าย

รายรับ – เป็นข้อมูลที่เราได้จากการสำรวจตลาดในโครงการอื่นๆที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียง ไม่ว่าจะเป็น ราคาขาย ค่าเช่า โปรโมชั่น จำนวนคนซื้อต่อเดือน จำนวนคนเช่าต่อเดือน ค่าสาธารณูปโภคเป็นต้น นอกจากนี้ผมมักจะนำข้อมูลทั้งหมดที่ได้มาใสลงในแผนที่ Google Earth เพื่อให้สะดวกและง่ายต่อการทำความเข้าใจในข้อมูลของโครงการแต่ละแห่ง แต่ละทำเล

รายจ่าย – ก็เป็นหนึ่งข้อมูลที่จำเป็นอย่างมากในการวิเคราะห์ข้อมูล โดยรายจ่ายนั้นจะประกอบด้วยต้นทุนทางด้านเงินลงทุน และต้นทุนด้านการก่อสร้าง ต้นทุนในด้านการก่อสร้าง ซึ่งเราควรจะมีรายละเอียดแบบโครงการเบื้องต้นตามที่เราต้องการ

โดยรายละเอียดแบบโครงการข้างต้นอาจจะต้องนำไปปรึกษาทางสถาปนิก เพื่อให้วิเคราะห์โครงการว่าสอดคล้องกับกฎหมายทั้งระยะห่างจากเขตที่ดินและแนวถนน ความสูงของอาคารที่สามารถสร้างได้ หรืออาจจะหาข้อมูลจากหนังสือตามร้านหนังสือก่อนก็ได้

หลังจากนั้นเราก็จะได้ขนาดและพื้นที่เบื้องต้นเพื่อนำมาคำนวน ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง โดยสามารถหาข้อมูลในการก่อสร้างต่อตารางเมตรได้จาก สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย


นอกจากนี้ต้นทุนในการก่อสร้างยังรวมไปถึง ค่าที่ดิน, ค่าขออนุญาตในการก่อสร้าง, ค่าใช้จ่ายในการขอสาธรณูปโภคจากทางหน่วยงานราชการ, ค่าธรรมเนียมในการโอน เป็นต้น

ต้นทุนด้านการเงิน นั้นเบื้องต้นจะประกอบไปด้วย ค่าธรรมเนียมต่างๆในการกู้ อัตราดอกเบี้ยเพื่อมาคำนวณดอกเบี้ยจ่ายของโครงการ เบี้ยปรับในกรณีการก่อสร้างโครงการล่าช้าและส่งผลต่อการชำระคืนเงินกู้

ซึ่งข้อมูลต้นทุนทั้งสองด้านนี้ควรนำมาวิเคราะห์ในแผนการเงินอย่างละเอียดอีกครั้งหนึ่ง หากการวิเคราะห์โครงการเบื้องต้นนั้นมีความเป็นไปได้

จากรายละเอียดข้างต้น จะเห็นได้ว่า ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนรายใหญ่หรือรายยเล็ก ก็จำเป็นต้องศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการเบื้องต้นโดยที่ต้องรวบรวมข้อมูล ปัจจัยในการพิจารณาโครงการต่างๆเหมือนๆกัน หลังจากนั้นจึงขึ้นอยู่กับนักลงทุนแต่ละท่านว่าต้องการนำข้อมูลนี้มาวิเคราะห์อย่างละเอียดต่อไปอีกหรือไม่

ซึ่งจะเห็นได้ว่า หากเรามีความสนใจในด้านอสังหาฯจริงๆ เราก็สามารถ ศึกษาและนำข้อมูลมาวิเคราะห์ได้เช่นกัน โดยผมเห็นว่า การลงทุนในรูปแบบต่างๆ นั้น ขึ้นอยู่ กับ แนวคิดในการทำงาน ว่าเรามีความสนใจมากน้อยเพียงใด

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #8 –แนวคิดการทำงาน

เมื่อผมได้เริ่มเข้ามามีส่วนทำงานด้านการพัฒนาโครงการ ก็ยิ่งทำให้ผมเห็นวิธีการทำงานและแนวคิดในการทำงานของนักพัฒนาอสังหาฯมากขึ้น ซึ่งผมสังเกตเห็นว่าเข้าจะให้เวลาและความสำคัญกับการวางแผนในการทำงาน ในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการเป็นอย่างมาก ก่อนที่จะเริ่มลงมือ ลงทุนในการพัฒนาอสังหาฯ

จะเห็นได้ว่าการทำงานจะเป็นลักษณะมองผลลัพธ์ย้อนกลับขึ้นไป หรือจะพูดง่ายๆก็คือประเมินศักยภาพ ของกลุ่มลูกค้า คนเช่า คนซื้อ หรือเป้าหมายในการลงทุนก่อน ซึ่งผมมองว่าเป็นแนวความคิดในการทำงานที่ดีสำหรับทุกๆธุรกิจ คือการหากลุ่มลูกค้า ก่อนที่จะเปิดร้าน ว่ามีความเป็นไปได้มากน้อยเพียงใด ซึ่งย่อมจะลดความเสี่ยงในการเปิดร้านแล้วไม่มีลูกค้า หรือพัฒนาอสังหาฯแล้วไม่มีผู้เช่า และ คนซื้อ

หลังจากที่ได้ข้อมูลของเป้าหมายในการลงทุนแล้วจึงเริ่มดำเนินการหาข้อมูล ด้านอื่นๆประกอบต่อไปเช่น ราคาอสังหาฯในทำเลดังกล่าวมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไหร่ ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ปรับปรุง หรือค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ รวมถึงดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายหากต้องกู้เงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งหลังจากที่ได้ เป้าหมาย ข้อมูลในการดำเนินการ ขั้นตอนต่อไปคือ

การลงมือปฎิบัติ ซึ่งเป็นขั้นตอนที่ดำเนินการไม่นานมากนัก เนื่องจากเราแค่เอาข้อมูลการสำรวจตลาดที่ใช้ในการวางแผนนำมาปฏิบัติ ซึ่งก็คือการหาซื้ออสังหาฯ เตรียมรายละเอียดของแบบ หาผู้รับเหมา และขั้นตอนอื่นๆต่อไปจนเสร็จสิ้นโครงการตามแผนที่ได้วางไว้

ดังนั้นแนวความคิดในการทำงานจึงมีความสำคัญเป็นอย่างมากเพื่อให้เกิดการทำงานอย่างเป็นระบบ และลดความเสี่ยงในการลงทุน ซึ่งผมคิดว่าผู้ที่มีความสนใจทุกคน สามารถ ศึกษาค้นคว้าด้วยตนเอง หรือสอบถามจากผู้ที่มีความชำนาญเฉพาะทางในงานด้านต่างๆที่เกี่ยวข้องในการวางแผน แต่ที่สำคัญ การสอบถามจากที่ปรึกษา หรือผู้ที่มีความชำนาญในด้านต่างๆแล้วนั้น ตัวนักลงทุนเองก็จำเป็นต้องนำไปปฏิบัติ เพื่อให้สร้างความเข้าใจให้ตนเอง และยังสามารถตรวจสอบคำแนะนำที่ได้จากที่ปรึกษานั้นๆอีก เพราะข้อเท็จจริงที่ได้จากการปฏิบัติก็ย่อมมีน้ำหนักกว่าคำแนะนำอย่างแน่นอน

ในครั้งหน้าเราจะมาดูกันว่าพื้นที่ในแต่ละทำเลนั้นสามารถนำมาพัฒนาโครงการ อย่างไรได้บ้าง

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #9 –ผังเมือง

ช่วงเทศกาลสงกรานต์ปีนี้ถือว่าเป็นช่วงที่สถานการณ์ยากลำบากมากที่สุดปีหนึ่ง … ซึ่งก็ไม่รู้ว่าจะมีแนวโน้มอย่างไรต่อไปในอนาคต ซึ่งธุรกิจต่างๆก็คงได้รับผลกระทบกันถ้วนหน้า รวมไปถึง ธุรกิจด้านอสังหาฯ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯที่เกี่ยวผันกับธุรกิจการท่องเที่ยว

อย่างไรก็ตามชีวิตยังคงต้องเดินต่อไป การเก็บเกี่ยว ค้นคว้าความรู้ รวมถึงแลกเปลี่ยนความคิดเห็น ก็ยังคงเป็นสิ่งที่ควรจะพัฒนาตนเพื่อให้เกิดความก้าวหน้าต่อตนเองอยู่เสมอๆ

สำหรับครั้งนี้ ผมจึงขอนำข้อมูลเกี่ยวกับผังเมือง ที่จะมีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการอสังหาฯ มาแลกเปลี่ยนกันครับ ตามความเป็นจริงแล้วการกำหนดเขตแนวผังเมืองนั้น เพื่อที่ต้องการจัดระเบียบที่อยู่อาศัย อาคาร โรงงาน ซึ่งจะทำให้สามารถนำมาวางแผนให้สอดคล้องกับการพัฒนาสาธารณูปโภค
ทั้งถนน ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปา เป็นต้น ข้อมูลด้านล่างนี้เป็นข้อมูลที่แสดงผังเมืองของกรุงเทพฯ

http://www.bma.go.th/map2/m1.html

ซึ่งจะถูกำหนดแบ่งออกเป็นสีต่างๆตามรายละเอียดที่แสดง โดยก็จะมีแนวทางเดียวกับพัทยา ที่จะมีผังเมืองแบ่งออกเป็นสี เพื่อกำหนดพื้นที่ในการก่อสร้างอาควรในแต่ละประเภท โดยประสบการณ์ส่วนตัวแล้วที่พัทยา พื้นที่สีแดงจะเป็นพื้นที่ที่อนุญาตให้ทำโรงแรมขนาดใหญ่ได้ ดังนั้นหากพื้นที่ใดที่มีการประกาศว่าเป็นพื้นที่สีแดงก็จะทำให้ราคาที่ดินบริเวณนั้นปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก

สำหรับในกรุงเทพฯนั้น พื้นที่สีแดงและพื้นที่สีน้ำตาล จะเป็นพื้นที่ ที่สามารถทำโครงการที่อยู่อาศัย ที่เป็นตึกสูงได้ โดยภาครัฐ ได้กำหนดพื้นที่ดังกล่าวให้มีค่า FAR (Floor Area Ration) คือเป็นอัตราส่วน พื้นที่ใช้สอยในอาคารต่อพื้นที่ดินโครงการ อยู่ในเกณฑ์ที่มาก ดังนั้น หากพื้นที่ใช้สอยมีค่าที่สูง เมื่อเทียบสัดส่วนกับพื่นที่โครงการที่ไม่สูงมากนัก ย่อมทำให้สามารถพัฒนาโครงการในพื้นที่ดังกล่าวได้มาก หรืออธิบายง่ายๆว่าสามารถสร้างอาคารสูงได้จำนวนมากชั้นขึ้นไป

ดังนั้นผู้ที่สนใจเป็นนักลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาฯจึงจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลผังเมืองอยู่เสมอๆ เนื่องจากจะมีผลต่อการพัฒนาโครงการรวมถึงราคาที่ดินในทำเลนั้นๆ ซึ่งโดยทั่วไปผุ้ที่ครอบครองที่ดินทั่วไปมักจะไม่ค่อยให้ความสนใจจึงเป็นที่น่าสังเกตว่า หากเมื่อใดมีการปรับปรุงผังเมืองในพื้นที่ต่างๆ
ก็จะทำให้มีนักลงทุนเข้ามากว้านซื้อที่ดินในทำเลนั้นเพื่อนำมาพัฒนาโครงการต่อไป

สำหรับอาทิตย์หน้าเราจะลองมาศึกษาข้อมูลว่าการทำโครงการลักษณะใดบ้างที่มีต้องมีการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมบ้าง

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #10 –ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

นอกจากการแบ่งเขตพื้นที่ในแต่ละแห่งของการวางผังเมืองที่มีผลโดยตรงต่อมูลค่าของอสังหาฯที่อยู่ในทำเลนั้นๆแล้ว ขนาดของโครงการในเขตพื้นที่ ที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องนำมาพิจารณาในการวางแผนเพื่อพัฒนาโครงการ

เนื่องจากการดำเนินการก่อสร้างอาคารบางประเภทโดยเฉพาะ อาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ในบางพื้นที่จำเป็นต้องทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เสนอต่อสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อพิจารณาและเห็นชอบก่อนดำเนินการยื่นขออนุญาตเพื่อก่อสร้างโครงการ

ดังนั้นโครงการที่จัดทำ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมนั้น นักลงทุน ที่ต้องการพัฒนาฯโครงการต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการจัดทำรายงานดังกล่าวด้วย ตลอดจนคำนึงถึงระยะเวลา ในการเสนอเพื่อได้รับการอนุมิตจาก สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

ซึ่งรายละเอียดของโครงการแต่ละขนาดและบริเวณใดบ้างที่ต้อง ทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมสามารถดูรายละเอียดได้จาก http://www.thaiengineering.com/view.php?id_im=1900

แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากการประกาศพื้นที่ที่ต้องส่งรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมนั้น ต้องมีการปรับปรุงเพื่อพัฒนา และขยายพื้นที่ให้ครอบคลุมมากขึ้นในอนาคตดังรายละเอียด ที่กำลังดำเนินการอยู่ในระหว่างการประกาศในราชกิจจานุเบกษา
http://www.onep.go.th/eia/eia34.pdf

อย่างไรก็ตาม นักลงทุน นักพัฒนาอสังหาฯ หรือผู้สนใจด้านอสังหาฯ จึงจำเป็นต้องติดตามข้อมูลดังกล่าวอยู่เป็นระยะ เพื่อให้สามารถวางแผนในการพัฒนาอสังหาฯ ได้อย่างถูกต้อง และเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมาย


สำหรับนักลงทุนรายย่อยนั้น บางครั้งอาจมองว่าการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเป็นเรื่องไกลตัว แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากมีการประกาศพื้นที่ควบคุมเพิ่มเติมมากขึ้นในอนาคต แม้จะเป็นนักลงทุนรายย่อยก็จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลเช่นเดียวกับ การประกาศพื้นที่ในแต่ละเขตสีของผังเมือง เพื่อให้สามารถประเมินมูลค่า อสังหาฯ ในแต่ละพื้นที่ได้อย่างถูกต้องแม่นยำมากขึ้น ซึ่งรายละเอียดทั้งด้านผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและเขตสีของผังเมือง จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่า การซื้อ ขาย อสังหาฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินเปล่าที่ต้องการนำมาใช้พัฒนาโครงการ ดังนั้นหากคุณต้องการขายที่ดินเปล่า เราจะได้ทราบข้อมูลเบื้องต้นว่า ผู้ที่สนใจซื้อที่ดินเรานั้น สามารถซื้อที่ดินดังกล่าวเพื่อนำไปพัฒนาโครงการประเภทใดได้บ้าง ซึ่งจะทำให้เราสามารถหาผู้ซื้อที่ดินได้ตรงกลุ่มมากขึ้น

อาทิตย์หน้าเราคงต้องมาดูกันว่า ในสภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาในปัจจุบันนั้น นักพัฒนาอสังหาฯ หรือนักลงทุน รายใหญ่ๆ นั้น เขามีวิธีมองวิกฤต เป็นการมองโอกาสในการลงทุนอย่างไรบ้าง

[เม่าสราญรมย์]

สนุกกับอสังหาฯ – #11 –มองโอกาส


จากปัญหาเศรษฐกิจที่หลายๆท่านกำลังเผชิญอยู่นั้น ธุรกิจอสังหาฯ ก็เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกิจอสังหาฯที่เกี่ยวพันกับการท่องเที่ยว ด้วยแล้วไม่ว่าจะเป็น โรงแรม รีสอรท์ เซอร์วิทอพาร์ทเม้นท์ คอนโดมิเนียมที่รองรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ ซึ่งทำให้เจ้าของโครงการ ต้องพบกับการบริหารกิจการในสถานการณ์ที่ยากลำบาก โครงการหลายๆแห่งก็จำเป็นต้องปิดตัวลงไปเนื่องจาก ไม่มีรายรับเข้ามาเป็นเงินทุนหมุนเวียน เพื่อหล่อเลี้ยงค่าใช้จ่ายในการดำเนินธุรกิจ

โดยสิ่งที่เกิดขึ้นต่อมาก็คือการได้รับผลกระทบเป็นลูกโซ่ ทั้งในส่วนลูกจ้าง พนักงานในโครงการ ตลอดจน ผู้รับเหมาที่เข้ามารับงานเพื่อปรับปรุงพัฒนาโครงการ อย่างไรก็ตาม การดำเนินธุรกิจทุกประเภทนั้นย่อมเกิดปัญหาอยู่เสมอๆ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาที่ยากลำบากซับซ้อนเพียงใด ดังนั้น นักธุรกิจจำเป็นต้องเรียนรู้เพื่อดิ้นรนให้ธุรกิจนั้นอยู่รอดต่อไป ปัญหาต่างๆจึงเป็นเสมือนบททดสอบ เพื่อวัดความสามารถของนักธุรกิจคนนั้นๆ

ส่วนตัวแล้วผมได้มีโอกาสรู้จักกับนักพัฒนาอสังหาฯท่านหนึ่งที่ทำโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อขายให้กับชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพักอาศัยในประเทศไทย ซึ่งก็เป็นที่แน่นอนว่าโครงการดังกล่าว ได้รับผลกระทบโดยตรงจากปัญหาพิษเศรษฐกิจอย่างแน่นอน แต่นักพัฒนาอสังหาฯท่านนี้ก็พยายามมองหาโอกาส เพื่อดิ้นรนต่อสู้ ให้ธุรกิจตนเองนั้นยังคงอยู่รอดต่อไป ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าใช้จ่ายขององค์กร ลดขนาดองค์กร ต่อรองเพื่อขอยืดระยะเวลาการชำระหนี้ กับ คู่ค้าและสถาบันการเงิน

อย่างไรก็ตามการแก้ปัญหาขั้นต้นเป็นเพียงแค่การเยียวยาและประคับประคองสถาณการณ์ขององค์กรเท่านั้น เนื่องจากการการที่ต้องการให้องค์กรอยู่ได้ต่อไปจำเป็นต้องปรับแนวทาง การพัฒนาอสังหาฯเพื่อให้สอดคล้องกับสถาณการณ์ปัจจุบัน ซึ่งนักพัฒนาอสังหาฯท่านนี้จึงเริ่มมองหาแนวทางใหม่ๆซึ่งก็พบว่า การลงทุนในสถาบันการเงินต่างๆนั้นยังคงต้องสร้างผลตอบแทน ให้กลับมาให้กับนักลงทุนในสถาบันการเงินนั้นๆ ไม่ว่าจะเป็นในรูป หุ้น หน่วยลงทุน กองทุนรวมต่างๆ

นักพัฒนาอสังหาฯท่านนี้จึงพยายามติดต่อประสานกับสถาบันการเงินที่ต้องการลงทุนในอสังหาฯเพื่อสร้างผลตอบแทน ซึ่งสถาบันการเงินก็ให้ความสนใจ เนื่องจาก การลงทุนบางประเภทนั้น ต้องมีการลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาฯในสัดส่วนนโยบายของการลงทุนนั้นๆ

หลังจากที่ดำเนินการติดต่อประสานงานกับสถาบันการเงินแล้ว ขั้นตอนต่อไปนักลงทุนท่านนี้จึงติดต่อกับนักธุรกิจที่ทำโครงการด้าน คลังสินค้าตลอดจนระบบขนส่งสินค้า ที่ดำเนินการเพื่อให้กลุ่มผู้ค้าเข้ามา เช่าพื้นที่เพื่อเป็นโกดังสินค้าก่อนที่จะดำเนินการขนส่งจำหน่ายสินค้าไปยังร้านค้าต่างๆ ซึ่งการเช่าพื้นที่เพื่อเป็นโกดังและคลังสินค้านั้นมักมีสัญญาในการเช่าพื้นที่ระยะยาวที่มากกว่า 2-3 ปีขึ้นไป

นักลงทุนท่านนี้จึงเสนอว่าหากเจ้าของโครงการโกดังและคลังสินค้าสนใจจะขายโครงการเพื่อสร้างกำไรที่เกิดจากมูลค่าส่วนต่างและนำเงินที่ได้ไปสร้างโครงการ เพื่อทำระบบโกดังในการขนสินค้าที่ใหม่ ก็น่าจะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับธุรกิจได้เป็นอย่างดี


ซึ่งแนวคิดดังกล่าวก็ทำให้นักพัฒนาสามารถผลิกวิกฤตมาเป็นโอกาส เพื่อปรับปรุงแนวทางการพัฒนาอสังหาฯให้เหมาะสมกับสถานการณ์ได้เป็นอย่างดี ดังนั้นจะเห็นได้ว่า นักลงทุน นักธุรกิจ นักพัฒนาอสังหาฯ ที่ต้องการทำธุรกิจต้องคาดหวังที่จะพบปัญหา โดยที่ไม่ท้อแท้กับการเผชิญวิกฤตใดๆ ก็ตาม การสร้างทัศนคติในแง่บวก และสร้างกำลังใจให้กับตนเองจึงเป็นสิ่งสำคัญของผู้ที่สนใจในการประกอบธุรกิจเป็นอย่างยิ่ง ยิ้มสู้กับปัญหาแล้วตั้งสติเพื่อแก้ปัญหาเป็นสิ่งที่ทุกคนๆสามารถทำได้หากเรามีทัศนคิตที่เข้มแข็ง

สำหรับครั้งหน้าเราจะมาค้นหากันว่า ขนาดความกว้างของถนนหน้าโครงการ มีผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาฯอย่างไรบ้าง